過(guò)去十年間，中國(guó)的中產(chǎn)消費(fèi)群體的迅速壯大及其強(qiáng)大的消費(fèi)力已成為高品質(zhì)物流倉(cāng)儲(chǔ)需求的主要驅(qū)動(dòng)力。隨著企業(yè)和消費(fèi)者對(duì)于貨物配送時(shí)效性有了更高要求，在許多核心物流樞紐城市，物流地產(chǎn)市場(chǎng)依然面臨供不應(yīng)求的局面。未來(lái)十年，中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)在繼續(xù)擴(kuò)張的同時(shí)，也將面臨更加復(fù)雜的市場(chǎng)格局。
此報(bào)告旨在分析中國(guó)高標(biāo)庫(kù)物流地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展前景，分別從基本面的演變、新興物流市場(chǎng)的崛起、不斷演進(jìn)的需求來(lái)源、日益增長(zhǎng)的升級(jí)需求以及高標(biāo)庫(kù)物業(yè)的未來(lái)運(yùn)營(yíng)策略等方面進(jìn)行梳理，并展望物流地產(chǎn)投資市場(chǎng)發(fā)展前景。
仲量聯(lián)行認(rèn)為中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)在未來(lái)十年將呈現(xiàn)三大趨勢(shì)：
1.從長(zhǎng)期來(lái)看，中國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)提質(zhì)擴(kuò)容將保持向好態(tài)勢(shì)
與過(guò)去相比，中國(guó)消費(fèi)增速有所放緩，雖然短期受到新冠肺炎疫情的不利影響，但長(zhǎng)期內(nèi)消費(fèi)規(guī)模仍將穩(wěn)步擴(kuò)大。隨著消費(fèi)市場(chǎng)提質(zhì)擴(kuò)容以及消費(fèi)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，物流地產(chǎn)投資者和開(kāi)發(fā)商必須適應(yīng)零售消費(fèi)市場(chǎng)的新變化，從而相應(yīng)調(diào)整其投資策略。
另外，鑒于部分大型電商和流通企業(yè)出于業(yè)務(wù)需求自建物流倉(cāng)儲(chǔ)中心，物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商也應(yīng)積極適應(yīng)租戶結(jié)構(gòu)調(diào)整，并挖掘新興行業(yè)的租賃需求。
2.中國(guó)大力推進(jìn)城市群發(fā)展，為物流地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)新的城市機(jī)遇
以城市群和都市圈為核心的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局將成為支撐未來(lái)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的主要平臺(tái)，同時(shí)也是推動(dòng)區(qū)域消費(fèi)市場(chǎng)和投資市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展的重要保障。
粵港澳大灣區(qū)（大灣區(qū)）、長(zhǎng)三角、京津冀和成渝地區(qū)在過(guò)去十年間成績(jī)斐然，而政府推動(dòng)城市群發(fā)展的宏偉計(jì)劃將提速這些地區(qū)的進(jìn)一步發(fā)展，同時(shí)也將培育新興城市群。
3.科技賦能將成為物流企業(yè)降本增效的助推器
自動(dòng)化和智能化的物流科技可以有效提升高標(biāo)庫(kù)的空間利用率和作業(yè)效率。這一趨勢(shì)將有效推動(dòng)龐大的非高標(biāo)庫(kù)租戶群體考慮升級(jí)高標(biāo)庫(kù)。此外，為了滿足租戶對(duì)于自動(dòng)化、冷鏈物流和其它高科技設(shè)備的需求增長(zhǎng)，物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商預(yù)計(jì)將在技術(shù)應(yīng)用方面持續(xù)發(fā)力。
2020年初，新冠肺炎疫情的暴發(fā)為中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)施加了階段性挑戰(zhàn)，但同時(shí)也為物流行業(yè)發(fā)展帶來(lái)了新的機(jī)會(huì)。疫情嚴(yán)防嚴(yán)控下，物流倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)在支持中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)正常運(yùn)轉(zhuǎn)中的重要作用得到了極大凸顯。
隨著國(guó)內(nèi)疫情態(tài)勢(shì)有所好轉(zhuǎn)，政府和相關(guān)企業(yè)有望加速推動(dòng)物流行業(yè)的整體升級(jí)，尤其是在疫情中承擔(dān)民生物資保障重任的生鮮食品、醫(yī)藥及其它生活必需品的供應(yīng)鏈和物流。
下一個(gè)十年，中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)新的挑戰(zhàn)，同時(shí)也為不懼挑戰(zhàn)、積極應(yīng)對(duì)的投資者和開(kāi)發(fā)商帶來(lái)全新的機(jī)遇。
01.國(guó)內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)規(guī)模及持續(xù)增長(zhǎng)力為高標(biāo)庫(kù)市場(chǎng)提供長(zhǎng)期機(jī)遇
自2008年金融危機(jī)以來(lái)，中國(guó)中產(chǎn)階級(jí)的日益壯大和消費(fèi)品零售市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展推動(dòng)了現(xiàn)代物流倉(cāng)儲(chǔ)和配送需求的高速增長(zhǎng)。2010年至2019年，中國(guó)核心物流市場(chǎng)的高標(biāo)庫(kù)總體量翻了兩番。即便如此，在工業(yè)和物流用地供應(yīng)持續(xù)緊縮的情況下，高標(biāo)庫(kù)市場(chǎng)整體仍處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。
跨入新的十年，中國(guó)將面臨更加復(fù)雜多變的市場(chǎng)環(huán)境，其中最主要的挑戰(zhàn)來(lái)自于經(jīng)濟(jì)增速放緩及零售額增速放緩。
盡管中國(guó)消費(fèi)品零售市場(chǎng)增速放緩，且短期內(nèi)受到了新冠肺炎疫情的顯著沖擊，但是長(zhǎng)期來(lái)看前景仍然向好，并將繼續(xù)推動(dòng)對(duì)物流倉(cāng)儲(chǔ)和配送的需求增長(zhǎng)。2010年至2019年，中國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額以11.2%的年均復(fù)合增長(zhǎng)率攀升至41萬(wàn)億元人民幣。
同一時(shí)期，中國(guó)核心物流市場(chǎng)的高標(biāo)庫(kù)實(shí)際租用面積以18.4%的年均速度增長(zhǎng)，從1,100萬(wàn)平方米躍升至4,800萬(wàn)平方米。根據(jù)相關(guān)預(yù)測(cè)，2019年至2030年間，中國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額的年增長(zhǎng)率有望達(dá)到9.5%。盡管該增速與歷史水平相比有所下滑，但整體消費(fèi)規(guī)模將變得十分龐大，預(yù)計(jì)至2030年，社會(huì)消費(fèi)品零售總額將達(dá)到112萬(wàn)億元。
02.城市群一體化發(fā)展趨勢(shì)加速零售熱點(diǎn)地區(qū)物流地產(chǎn)需求增長(zhǎng)
中國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展并不局限于一線城市。如地圖1所示，在2010年中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)剛步入騰飛時(shí)期，中國(guó)只有38個(gè)城市的社會(huì)消費(fèi)品零售總額超過(guò)人民幣1,000億元。截至2019年，社會(huì)消費(fèi)品零售總額超過(guò)千億元的城市數(shù)量已經(jīng)增加至110個(gè)， 且預(yù)計(jì)到2030年該數(shù)字將進(jìn)一步增加至203個(gè)。
雖然全國(guó)大量城市的消費(fèi)市場(chǎng)出現(xiàn)增長(zhǎng)，但零售額增長(zhǎng)最快的區(qū)域主要集中在幾個(gè)高密度的大型城市群中，且每個(gè)城市群的人口規(guī)模高達(dá)5千萬(wàn)至1.2億。作為中國(guó)推動(dòng)相鄰城市間協(xié)同發(fā)展的成功范例，這些城市群內(nèi)的相鄰城市皆會(huì)按照區(qū)域綜合規(guī)劃實(shí)施同步發(fā)展戰(zhàn)略。
鑒于此，未來(lái)大型城市群不僅將引領(lǐng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而且很大程度上將推動(dòng)中國(guó)的中產(chǎn)階級(jí)消費(fèi)群體、零售總額和零售創(chuàng)新等領(lǐng)域的不斷壯大。
目前最重要的城市群包括粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角、京津冀和成渝地區(qū)（見(jiàn)表1），而其它區(qū)域一體化的發(fā)展也正在出臺(tái)更多面向長(zhǎng)期發(fā)展的方案和規(guī)劃，未來(lái)幾年或?qū)⑼瑯映霈F(xiàn)這些城市群內(nèi)的區(qū)域配送需求擴(kuò)張的機(jī)會(huì)。
這些最發(fā)達(dá)的城市群擁有最高效的倉(cāng)儲(chǔ)和配送網(wǎng)絡(luò)，尤其在區(qū)域?qū)用?mdash;—距這些城市群中心兩小時(shí)的車程范圍內(nèi)可覆蓋2,500多萬(wàn)消費(fèi)者。在長(zhǎng)三角和大灣區(qū)這種城市分布高度密集的城市群中，部分城市倉(cāng)庫(kù)甚至可以在兩小時(shí)車程范圍內(nèi)覆蓋到6,000萬(wàn)人。與此同時(shí)，對(duì)交通基礎(chǔ)設(shè)施（尤其是高速公路）的大規(guī)模投資亦為城市群奠定了更為有效的配送基礎(chǔ)。
區(qū)域一體化趨勢(shì)的最大受益者之一是衛(wèi)星城，即主要城市周邊的小型城市。最有競(jìng)爭(zhēng)力的衛(wèi)星城都占據(jù)地理優(yōu)勢(shì)，能迅速通達(dá)城市群內(nèi)的最大城市和其它主要市場(chǎng)，從而成為區(qū)域配送中心的理想選址，以輻射整個(gè)城市群里的消費(fèi)人群。后自用時(shí)代，運(yùn)營(yíng)商需挖掘更廣泛需求
中國(guó)日益增長(zhǎng)的消費(fèi)市場(chǎng)不斷推動(dòng)物流倉(cāng)儲(chǔ)空間需求的擴(kuò)張，但與此同時(shí)，高標(biāo)庫(kù)的需求結(jié)構(gòu)也發(fā)生了一定的變化。
一些大型的電商企業(yè)租戶正在通過(guò)傳統(tǒng)租賃市場(chǎng)之外的方式來(lái)滿足它們的倉(cāng)儲(chǔ)需求，其中的典型案例包括：阿里巴巴和京東這樣的電商巨頭正在購(gòu)買(mǎi)土地，以建設(shè)自用型的倉(cāng)儲(chǔ)網(wǎng)絡(luò)。隨著一線電商企業(yè)的自建倉(cāng)庫(kù)陸續(xù)投用，部分城市物流市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入調(diào)整期。
隨著自建庫(kù)的快速發(fā)展，物流地產(chǎn)的需求結(jié)構(gòu)開(kāi)始發(fā)生變化。對(duì)于租賃型物業(yè)的運(yùn)營(yíng)商而言，亟需正視這一變革，也就是電商巨頭或?qū)⒉辉倥c以往幾年一樣不斷帶來(lái)巨量的租賃需求。
然而，這并不意味著未來(lái)整個(gè)電商行業(yè)作為物流市場(chǎng)的重要需求引擎不再推動(dòng)需求增長(zhǎng)，中國(guó)電商市場(chǎng)仍有很大的發(fā)展空間。eMarketer的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，作為全球最大的電商市場(chǎng)，中國(guó)的線上零售增長(zhǎng)率雖在未來(lái)幾年有所放緩，但從數(shù)量上看，僅電商市場(chǎng)每年預(yù)計(jì)新增銷售額也有望超過(guò)美國(guó)2018年全年的規(guī)模（見(jiàn)圖3）。
中國(guó)電商市場(chǎng)銷售額和快遞業(yè)務(wù)量每年都在大幅增長(zhǎng)，這意味著電商巨頭不可能在極短時(shí)間內(nèi)通過(guò)自建庫(kù)來(lái)滿足其對(duì)所有城市的倉(cāng)儲(chǔ)需求。鑒于此，我們預(yù)計(jì)在一定時(shí)期內(nèi)大型電商將保留甚至增加租賃面積，同時(shí)繼續(xù)拓展自用物流倉(cāng)儲(chǔ)網(wǎng)絡(luò)。尤其在一線城市及周圍衛(wèi)星城中，為配合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)調(diào)整，物流倉(cāng)儲(chǔ)用地供應(yīng)持續(xù)收緊，這使得電商巨頭也很難進(jìn)行自建倉(cāng)布局或擴(kuò)張。
同時(shí)，在阿里巴巴和京東等主流電商平臺(tái)之外運(yùn)營(yíng)的垂直電商企業(yè)正逐漸形成一個(gè)市場(chǎng)。這類垂直電商企業(yè)雖然缺乏建立自用倉(cāng)庫(kù)的資源，但仍對(duì)現(xiàn)代化的倉(cāng)儲(chǔ)空間有較大需求。預(yù)計(jì)未來(lái)，這類市場(chǎng)需求仍將通過(guò)租賃來(lái)滿足。
1.實(shí)體零售
過(guò)去十年，從快時(shí)尚零售商到大型超市，來(lái)自于各類實(shí)體零售連鎖店的倉(cāng)儲(chǔ)需求十分旺盛。如今，不斷變化的消費(fèi)者偏好和新品牌的崛起印證了新品類的零售商將不斷涌現(xiàn)，從而推動(dòng)倉(cāng)儲(chǔ)需求進(jìn)一步發(fā)展。例如，隨著消費(fèi)者對(duì)健身和“運(yùn)動(dòng)休閑”時(shí)尚的喜愛(ài)，中國(guó)的運(yùn)動(dòng)服飾市場(chǎng)增速?gòu)?qiáng)勁（見(jiàn)圖4）。耐克、李寧等國(guó)內(nèi)外運(yùn)動(dòng)服裝品牌收入迅速增長(zhǎng)并且積極開(kāi)設(shè)新店。近期，市場(chǎng)也不乏運(yùn)動(dòng)服飾公司租賃倉(cāng)庫(kù)的案例。
高度活躍的中國(guó)內(nèi)資零售企業(yè)——如李寧和安踏等運(yùn)動(dòng)服飾品牌——預(yù)計(jì)將在未來(lái)的倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)中發(fā)揮重要作用。典型案例還包括：類似于名創(chuàng)優(yōu)品和諾米家居這樣的平價(jià)連鎖店在短短幾年內(nèi)大量涌現(xiàn)在中國(guó)的商場(chǎng)和街頭。這些品牌對(duì)市場(chǎng)擴(kuò)張充滿野心，并開(kāi)始租賃高標(biāo)庫(kù)來(lái)支持其運(yùn)營(yíng)。
化妝品和家具等其它零售品類別的銷售額和倉(cāng)庫(kù)租賃面積都在近期有顯著提升。隨著中國(guó)零售業(yè)的發(fā)展，未來(lái)幾年可能會(huì)出現(xiàn)更多類似的情況。我們也同樣預(yù)計(jì)新冠肺炎疫情將會(huì)帶來(lái)更多的實(shí)體品牌升級(jí)供應(yīng)鏈，以支持全渠道的交付模式。
2.第三方物流
隨著越來(lái)越多的零售商和其它企業(yè)將倉(cāng)配業(yè)務(wù)外包給第三方物流公司（3PLs），第三方物流成為高標(biāo)庫(kù)市場(chǎng)的主力租戶。近年來(lái)，中國(guó)第三方物流市場(chǎng)發(fā)展迅猛，超過(guò)80%參與調(diào)研的第三方物流公司表示計(jì)劃在未來(lái)增加高標(biāo)庫(kù)的租賃面積，可見(jiàn)未來(lái)幾年來(lái)自第三方物流的需求頗具潛力。
3.制造業(yè)
制造公司是中國(guó)高標(biāo)庫(kù)最早的需求來(lái)源，例如汽車和家電企業(yè)需要租賃高標(biāo)庫(kù)存儲(chǔ)成品和零部件。近年來(lái)，高科技制造業(yè)的倉(cāng)儲(chǔ)需求有所上升，尤其是消費(fèi)類電子產(chǎn)品。
受近期貿(mào)易局勢(shì)緊張的影響，中國(guó)大力改善國(guó)內(nèi)需求，重點(diǎn)提振高科技產(chǎn)品和零部件生產(chǎn)。受惠于此，制造業(yè)的倉(cāng)儲(chǔ)需求有望增長(zhǎng)，同時(shí)，一系列需要高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)備的產(chǎn)品有望實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)和供應(yīng)鏈的本地化。
03.高標(biāo)庫(kù)市場(chǎng)將受益于自發(fā)及被動(dòng)雙重升級(jí)需求驅(qū)動(dòng)
目前，中國(guó)廣義上的整體倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)仍以非高標(biāo)庫(kù)為主。據(jù)中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)與配送協(xié)會(huì)估計(jì)，截至2018年中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)總體量略超10億平方米。同期，在我們定期追蹤的24個(gè)核心物流市場(chǎng)中，租賃型高標(biāo)庫(kù)總體量約為5,100萬(wàn)平方米，僅占總量的4.8%。即使考慮到自持型物業(yè)體量和非核心市場(chǎng)的高標(biāo)庫(kù)存量，高標(biāo)庫(kù)規(guī)模目前大約僅占中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)總體量的10%。
物流倉(cāng)儲(chǔ)租戶仍然租用著中國(guó)數(shù)億平方米規(guī)模的非高標(biāo)庫(kù)，這意味著升級(jí)需求潛力巨大。在全渠道零售背景下，中國(guó)消費(fèi)者對(duì)商品交付時(shí)效性的要求日益提高。但是，部分非高標(biāo)庫(kù)的交付標(biāo)準(zhǔn)往往會(huì)顯著影響效率，例如貨車作業(yè)空間和回車場(chǎng)面積不足等問(wèn)題。鑒于此，越來(lái)越多租戶開(kāi)始自發(fā)升級(jí)到高標(biāo)庫(kù)，以提升各項(xiàng)配送效率。
此外，某些特殊情況也會(huì)促使一部分租戶“被迫”升級(jí)到高標(biāo)庫(kù)，例如近年來(lái)地方政府著手對(duì)違法違章的不合規(guī)老舊物流園區(qū)及廠房進(jìn)行拆除和重建。受影響的租戶需面臨兩種選擇：成本敏感型租戶會(huì)選擇搬遷至其它非高標(biāo)庫(kù)，而另一些租戶則會(huì)選擇升級(jí)到高標(biāo)庫(kù)，并為倉(cāng)庫(kù)品質(zhì)的提升支付租金溢價(jià)。這種被動(dòng)升級(jí)需求在大城市群出現(xiàn)的可能性更大，區(qū)域一體化及產(chǎn)業(yè)升級(jí)將加速推進(jìn)對(duì)老舊項(xiàng)目的拆除或重建進(jìn)程。
04.聚焦地段之外租戶新興需求催生未來(lái)導(dǎo)向的標(biāo)準(zhǔn)
多數(shù)開(kāi)發(fā)商都專注于在優(yōu)質(zhì)的地理位置拿地并建造標(biāo)準(zhǔn)化的高標(biāo)庫(kù)來(lái)吸引租戶為優(yōu)質(zhì)區(qū)位支付溢價(jià)。這種模式在過(guò)去十年中一直占據(jù)主導(dǎo)地位，且在短期內(nèi)仍將是投資者們關(guān)注的焦點(diǎn)。
然而，日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)意味著開(kāi)發(fā)商在中長(zhǎng)期內(nèi)將需要尋求新的出路使其物業(yè)脫穎而出。部分租戶表示，高標(biāo)庫(kù)的現(xiàn)有標(biāo)準(zhǔn)或可實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步提升，不僅包括尖端技術(shù)，如配送無(wú)人機(jī)或由機(jī)器人運(yùn)行的全自動(dòng)化倉(cāng)庫(kù)等，更是通過(guò)相對(duì)基礎(chǔ)的技術(shù)來(lái)有效提升倉(cāng)庫(kù)的運(yùn)行效率。
為了留住優(yōu)質(zhì)租戶并維持租金的穩(wěn)定增長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)將區(qū)位優(yōu)先的傳統(tǒng)思路與挖掘新增長(zhǎng)點(diǎn)相結(jié)合，通過(guò)提供增值服務(wù)和完善配套設(shè)施來(lái)優(yōu)化物業(yè)。
越多越多開(kāi)發(fā)商將從簡(jiǎn)單的倉(cāng)儲(chǔ)空間提供者轉(zhuǎn)變?yōu)槎喾轿唤鉀Q方案的提供商，幫助租戶在中國(guó)日益復(fù)雜的物流生態(tài)系統(tǒng)中掌控方向。本節(jié)將結(jié)合中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)的新趨勢(shì)以及國(guó)外成熟市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)，提出五種極具潛力的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。
1.自動(dòng)化
雖然目前中國(guó)有少數(shù)物流公司開(kāi)發(fā)了帶有頂尖分揀系統(tǒng)的全自動(dòng)化倉(cāng)庫(kù)，但是大部分現(xiàn)存物流倉(cāng)庫(kù)的科技含量仍相對(duì)較低。實(shí)現(xiàn)自動(dòng)化和數(shù)字化通常代價(jià)高昂，僅有少數(shù)資本雄厚的企業(yè)有能力投資這些技術(shù)，且許多全自動(dòng)化倉(cāng)庫(kù)都是通過(guò)高度定制來(lái)實(shí)現(xiàn)的。
然而，開(kāi)發(fā)商和租戶有動(dòng)力嘗試使用新技術(shù)，以提高貨物周轉(zhuǎn)率，并在稀缺的優(yōu)質(zhì)地段空間中提升生產(chǎn)力。自動(dòng)化是否會(huì)在未來(lái)十年變得更加普及，在一定程度上取決于是否會(huì)誕生新的方式或機(jī)制，從而激勵(lì)更多業(yè)主采用此類技術(shù)。
開(kāi)發(fā)商也可借此機(jī)會(huì)擴(kuò)展其作為解決方案提供商的職能，通過(guò)直接對(duì)物流倉(cāng)儲(chǔ)科技的投資或與自動(dòng)化技術(shù)運(yùn)營(yíng)商建立合作，為租戶提供服務(wù)。
2.冷鏈
近年來(lái)，中國(guó)冷鏈物流市場(chǎng)處于快速成長(zhǎng)期。新冠肺炎疫情的暴發(fā)則進(jìn)一步提升了公眾和政府對(duì)更現(xiàn)代化和更安全的醫(yī)藥供應(yīng)鏈的關(guān)注度，這將對(duì)冷鏈物流的發(fā)展起到強(qiáng)力推動(dòng)作用。
同樣，疫情期間消費(fèi)者對(duì)生鮮食品剛需的存在將數(shù)以百萬(wàn)計(jì)的流量導(dǎo)向生鮮電商，其中既包括如叮咚買(mǎi)菜等線上生鮮電商平臺(tái)，也包括像盒馬鮮生這樣線上線下結(jié)合的新零售平臺(tái)。
目前，中國(guó)的冷鏈物業(yè)市場(chǎng)總體上面臨著供應(yīng)不足、建設(shè)成本偏高和地理位置欠佳的問(wèn)題。不過(guò)從長(zhǎng)期來(lái)看，這種局面有望得到改善：企業(yè)日趨重視構(gòu)建社會(huì)化冷鏈協(xié)同網(wǎng)絡(luò)，致力于搭建冷鏈供應(yīng)鏈。
物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以與冷鏈設(shè)備供應(yīng)商和冷鏈運(yùn)營(yíng)商合作，把溫控設(shè)備加入常溫高標(biāo)庫(kù)后，租賃給冷鏈租戶，這將有助于滿足來(lái)自生鮮電商、餐飲企業(yè)、醫(yī)藥供應(yīng)商等領(lǐng)域日益增長(zhǎng)的地區(qū)及城市配送需求。
3.未來(lái)導(dǎo)向型設(shè)計(jì)規(guī)范
仲量聯(lián)行的租戶調(diào)查結(jié)果顯示，在選擇倉(cāng)庫(kù)過(guò)程中所面臨的主要挑戰(zhàn)，不僅來(lái)自于成本、區(qū)位及落稅等最為主要的因素，租戶還特別提到了其它一些與運(yùn)營(yíng)效率相關(guān)的交付條件（見(jiàn)圖7中紅色柱狀部分）。
另外，業(yè)主若想吸引那些將采用自動(dòng)化技術(shù)和冷鏈設(shè)備的租戶，需要在前期設(shè)計(jì)和裝修方面有所改進(jìn)。例如，高質(zhì)量地平確保租戶可以使用自動(dòng)分揀和上架技術(shù)，冷鏈運(yùn)營(yíng)商則可以充分利用更高的庫(kù)內(nèi)凈高。
4.可持續(xù)性和員工健康安全
隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展演進(jìn)，一些開(kāi)發(fā)商也有望加大可持續(xù)發(fā)展方面的投入，其主要原因在于：越來(lái)越多租戶將提高對(duì)可持續(xù)發(fā)展倉(cāng)儲(chǔ)的需求，無(wú)論是跨國(guó)企業(yè)租戶還是中國(guó)本土企業(yè)。綠色環(huán)保型物業(yè)還可以提升開(kāi)發(fā)商的運(yùn)營(yíng)效率，甚至進(jìn)一步增強(qiáng)與地方政府的關(guān)系，特別是在那些計(jì)劃實(shí)現(xiàn)區(qū)域級(jí)生態(tài)目標(biāo)的主要城市群。
在員工福利方面，鑒于中國(guó)人口老齡化的加劇以及科技型倉(cāng)庫(kù)對(duì)熟練工人的更高需求，未來(lái)注重完善員工福利的高標(biāo)庫(kù)物業(yè)能獲得一定優(yōu)勢(shì)。我們的調(diào)研結(jié)果亦表明，在所有的增值型服務(wù)中，受訪租戶最看重“配套設(shè)施和服務(wù)齊全”這一條件（見(jiàn)圖8）。
5.城市物流
雖然中國(guó)電商市場(chǎng)規(guī)模龐大，且同樣面臨快速交付壓力，但是新的投資級(jí)倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目大多選址在城市郊區(qū)，其主要原因在于嚴(yán)格的城市用地分類使得中國(guó)的城區(qū)物流開(kāi)發(fā)建設(shè)比其它市場(chǎng)更具挑戰(zhàn)性；另一個(gè)原因是，電商公司和快遞公司已經(jīng)通過(guò)在非倉(cāng)儲(chǔ)性質(zhì)的空間對(duì)包裹進(jìn)行分揀，如位于住宅區(qū)的一些零售街鋪，以滿足他們最后一公里的配送需求。
類似地，阿里巴巴旗下的盒馬鮮生等“新零售”超市概念在中國(guó)各大主要城市大量涌現(xiàn)，并成為社區(qū)級(jí)鄰里配送的前沿配送中心，進(jìn)一步提升了企業(yè)快速城市配送的能力。供應(yīng)這些社區(qū)級(jí)空間又進(jìn)而刺激了對(duì)城市郊區(qū)傳統(tǒng)大型配送中心的需求。這樣，中國(guó)正在規(guī)劃自己的城市物流生態(tài)系統(tǒng)建設(shè)進(jìn)程。
05.核心投資者迎來(lái)更廣闊機(jī)遇
過(guò)去十年，隨著租戶對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)的品質(zhì)提出更高要求，中國(guó)的物流地產(chǎn)市場(chǎng)格局已發(fā)生轉(zhuǎn)變，那些具有優(yōu)越地理位置、更高規(guī)格配置、能夠有效加快貨物周轉(zhuǎn)并且縮短商品配送時(shí)間的高標(biāo)庫(kù)更受市場(chǎng)青睞。高標(biāo)庫(kù)市場(chǎng)成為了各方資本追逐的目標(biāo)，投資者期望投資高標(biāo)庫(kù)來(lái)更好地迎合電商、第三方物流和其它服務(wù)于消費(fèi)領(lǐng)域公司的發(fā)展機(jī)遇。
從區(qū)域選擇來(lái)看，大部分投資選擇布局在核心城市群。調(diào)研結(jié)果顯示，受訪投資者認(rèn)為長(zhǎng)三角地區(qū)、大灣區(qū)和京津冀地區(qū)擁有最大的投資潛力（見(jiàn)地圖2）。
而另一個(gè)重要城市群——成渝地區(qū)，由于近期新增供應(yīng)陸續(xù)入市而有所承壓，但是隨著強(qiáng)勁的基本面支撐下新增租賃需求的不斷涌現(xiàn)，未來(lái)投資方對(duì)該市場(chǎng)的投資興趣也會(huì)有所上升。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，隨著中國(guó)的區(qū)域一體化規(guī)劃促進(jìn)了新興城市群的區(qū)域配送機(jī)會(huì)的出現(xiàn)，投資者或?qū)炎⒁饬ν卣怪疗渌袌?chǎng)。
另一方面，大部分機(jī)構(gòu)投資者通常采用兩種開(kāi)發(fā)模式，一是開(kāi)發(fā)銷售模式，二是與本土開(kāi)發(fā)商合作的開(kāi)發(fā)持有型模式。然而，近年來(lái)中國(guó)部分物流市場(chǎng)已經(jīng)呈現(xiàn)成熟市場(chǎng)的特征，越來(lái)越多的穩(wěn)定資產(chǎn)通過(guò)長(zhǎng)期穩(wěn)定的客戶群和更高的加權(quán)平均租賃屆滿期(WALE)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的租金回報(bào)。優(yōu)質(zhì)的租約和穩(wěn)定的租金收益，使得機(jī)構(gòu)持有的投資級(jí)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)吸引了更多對(duì)標(biāo)核心資產(chǎn)的長(zhǎng)線資金。
這一趨勢(shì)可以從近期增長(zhǎng)的成熟資產(chǎn)的資產(chǎn)包交易中得到驗(yàn)證，盡管成熟資產(chǎn)的資產(chǎn)包在中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)中占比較小，但其呈現(xiàn)出了快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。
隨著中國(guó)物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)核心資產(chǎn)體量規(guī)模以及資產(chǎn)價(jià)格的進(jìn)一步上升，我們預(yù)計(jì)將會(huì)有更多資本流入持有優(yōu)質(zhì)核心資產(chǎn)包的大型核心型物流基金。伴隨著房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化市場(chǎng)的持續(xù)放開(kāi)，資本市場(chǎng)將為核心型投資工具帶來(lái)更多便利——其流動(dòng)性將進(jìn)一步增強(qiáng)，直接資本的引入也將更加靈活。
4月30日，隨著國(guó)家發(fā)改委和中國(guó)證監(jiān)會(huì)宣布共同基金發(fā)行以基礎(chǔ)設(shè)施（包括倉(cāng)庫(kù)）為重點(diǎn)的上市房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)計(jì)劃，朝著這個(gè)方向邁出了積極的一步。從長(zhǎng)期來(lái)看，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和人口結(jié)構(gòu)調(diào)整，中國(guó)物流市場(chǎng)將進(jìn)一步發(fā)展壯大，中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)也將繼續(xù)受到投資者的青睞。
06.預(yù)測(cè)
2030年的中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)
過(guò)去黃金十年，中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)爆發(fā)式增長(zhǎng)。未來(lái)十年該市場(chǎng)將如何發(fā)展？
鑒于中國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)依然將在長(zhǎng)期蓬勃發(fā)展，未來(lái)十年傳統(tǒng)零售行業(yè)將不斷演變和更迭，以滿足新興中產(chǎn)階級(jí)的需求，高標(biāo)庫(kù)的需求也將隨之大幅增加。
預(yù)計(jì)未來(lái)粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角、京津冀和成渝等重點(diǎn)城市群將成為最強(qiáng)勁的物流地產(chǎn)市場(chǎng)，同時(shí)國(guó)家城市群一體化發(fā)展政策也將孕育一批新的城市群。未來(lái)十年，租戶對(duì)配送效率要求的提升將帶來(lái)倉(cāng)儲(chǔ)的升級(jí)需求，特別是高標(biāo)庫(kù)的需求有望出現(xiàn)激增。
敏銳型開(kāi)發(fā)商將改進(jìn)其高標(biāo)庫(kù)和相應(yīng)服務(wù)，以滿足用戶對(duì)自動(dòng)化和冷鏈等先進(jìn)技術(shù)的偏好，并為順應(yīng)可持續(xù)發(fā)展和完善員工福利的國(guó)際趨勢(shì)做出不懈努力。
展望2030年，中國(guó)的高標(biāo)庫(kù)市場(chǎng)除了體量規(guī)模的增加以外，市場(chǎng)也將朝著更加復(fù)雜、更加成熟的方向發(fā)展。投資者和開(kāi)發(fā)商需要進(jìn)一步審視變化中的市場(chǎng)趨勢(shì)，在更為復(fù)雜的市場(chǎng)中尋找并把握機(jī)遇。
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