隨著自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)升級(jí)擴(kuò)圍以及電商快遞的快速發(fā)展，推動(dòng)了各類物流的發(fā)展，這對(duì)物流園區(qū)的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)提出了更高的要求。物流園區(qū)的發(fā)展顯示出國(guó)家物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平，并形成了一批以京津冀協(xié)同發(fā)展、長(zhǎng)三角一體化、粵港澳大灣區(qū)、西部陸海新通道等國(guó)家戰(zhàn)略為核心的帶動(dòng)力強(qiáng)的物流樞紐。在未來(lái)的“十四五”期間，物流園區(qū)將會(huì)得到系統(tǒng)的優(yōu)化，提高物流發(fā)展質(zhì)量和效益是物流園區(qū)的發(fā)展主線，但是物流園區(qū)的種類繁多，建設(shè)速度過(guò)快，在規(guī)劃、建設(shè)運(yùn)營(yíng)管理方面仍有值得注意的問(wèn)題。
根據(jù)《第五次全國(guó)物流園區(qū)（基地）調(diào)查報(bào)告（2018）》顯示，全國(guó)各地物流園區(qū)的投資熱情高漲，建設(shè)力度不斷加大，運(yùn)營(yíng)主體多元化，全國(guó)各類物流園區(qū)共計(jì)1638家：
物流園區(qū)總體數(shù)量比2015年的1210家增長(zhǎng)428家，年均增長(zhǎng)10.7%。
一、全國(guó)物流園區(qū)現(xiàn)狀解析
通過(guò)觀察物流園區(qū)行業(yè)現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)，我們發(fā)現(xiàn)：雖然全國(guó)物流園區(qū)數(shù)量穩(wěn)步增長(zhǎng)、市場(chǎng)玩家眾多，但同質(zhì)化嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng)激烈，信息化、數(shù)字化程度較低；另一方面，客戶要求愈發(fā)嚴(yán)苛、物流用地政策收緊，使得物流地產(chǎn)商面臨雙重壓力。物流地產(chǎn)商需要借助于技術(shù)驅(qū)動(dòng)園區(qū)“智慧化升級(jí)變革”，及時(shí)響應(yīng)市場(chǎng)變化。
1、物流園區(qū)現(xiàn)狀：數(shù)量穩(wěn)步增長(zhǎng)，但數(shù)字化程度較低
物流地產(chǎn)行業(yè)仍然具有較強(qiáng)的吸引力，全國(guó)物流園區(qū)數(shù)量穩(wěn)步增加。根據(jù)2018年第5次官方調(diào)查數(shù)據(jù)，全國(guó)物流園區(qū)數(shù)量達(dá)到1638家，年復(fù)合增長(zhǎng)率超10%，預(yù)計(jì)2020年有望達(dá)到2000家物流園區(qū)。
但從物流園區(qū)信息化現(xiàn)狀看，大部分的中小物流園區(qū)水平相對(duì)落后。數(shù)據(jù)顯示，物流園區(qū)信息系統(tǒng)投資占園區(qū)總投資平均占比只有8.2%；其中51%的園區(qū)信息化及設(shè)備投資占園區(qū)投資總額在5%以下。
2、物流地產(chǎn)商困境：供需兩端雙重壓力要求物流園區(qū)加速智慧化升級(jí)
1）物流地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，優(yōu)質(zhì)物流用地日益稀缺
除普洛斯等老牌物流地產(chǎn)商外，諸如萬(wàn)科等地產(chǎn)商也由于“倉(cāng)儲(chǔ)物流園區(qū)具備不可替代性”、“土地資源稀缺且具升值潛力”和“物流行業(yè)整體向好”等因素，紛紛入局物流地產(chǎn)領(lǐng)域，物流園區(qū)競(jìng)爭(zhēng)仍在加劇。
一方面，政府對(duì)物流項(xiàng)目稅收及投資強(qiáng)度（300-500萬(wàn)/畝）要求提升，尤其是國(guó)家一二級(jí)物流節(jié)點(diǎn)城市的倉(cāng)儲(chǔ)用地供給政策開始收緊，物流地產(chǎn)項(xiàng)目拿地難度增加。另一方面，工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地價(jià)格持續(xù)上漲，5年內(nèi)漲幅達(dá)20%。土地成本上升使得依靠土地紅利的傳統(tǒng)地產(chǎn)模式收益下降，迫使物流地產(chǎn)商必須進(jìn)一步提升園區(qū)土地利用率，提高有限土地的產(chǎn)出值。
2）客戶要求更為嚴(yán)苛：電商、物流等客戶，倒逼物流園區(qū)數(shù)字化、智慧化轉(zhuǎn)型
整個(gè)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和以電商為代表的互聯(lián)網(wǎng)業(yè)態(tài)成長(zhǎng)，對(duì)以快遞為代表的物流產(chǎn)業(yè)提出了更高要求，對(duì)物流園區(qū)（超過(guò)50%的物流園區(qū)有快遞類企業(yè)入駐）的服務(wù)能力提出了新挑戰(zhàn)——最顯著的變化就是多品種、小批量、單件化的作業(yè)總量增加及效率要求大幅提高。但勞動(dòng)力人口紅利消失等現(xiàn)狀，導(dǎo)致園區(qū)無(wú)法滿足對(duì)規(guī)定時(shí)間內(nèi)的單件化貨物的服務(wù)要求，這一壓力加速了物流園區(qū)往更高效率的智慧化升級(jí)進(jìn)程。
1.如何界定物流園區(qū)
物流園區(qū)的形成是為了滿足眾多物流企業(yè)的需求，由政府或市場(chǎng)主體建設(shè)管理的，以實(shí)現(xiàn)物流基礎(chǔ)設(shè)施的集約化和物運(yùn)作的共同化，是集運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、分揀、包裝、裝卸、流通加工、配送、物流信息處理等為一體的物流業(yè)集聚區(qū)域。因此，物流園區(qū)側(cè)重于“流”，而不是“儲(chǔ)”，物流園區(qū)承載著整合物流資源和優(yōu)化物流流程的重要功能。
物流園區(qū)具備規(guī)模效應(yīng)和集聚效應(yīng)。無(wú)論是以政府為主導(dǎo)的物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)，還是企業(yè)投資并運(yùn)營(yíng)的物流基地和大型物流企業(yè)自用的物流中心等，都是各類物流企業(yè)入駐集聚的場(chǎng)所。物流園區(qū)具有承載較大規(guī)模的貨物倉(cāng)儲(chǔ)及周轉(zhuǎn)能力，集中度高，在區(qū)域上具有主導(dǎo)地位和影響力，對(duì)交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)、航線航班和客貨流中轉(zhuǎn)等有一定的要求。物流園區(qū)作為現(xiàn)代物流服務(wù)體系的重要基礎(chǔ)設(shè)施，有利于建立物流企業(yè)之間的協(xié)同運(yùn)作，提高物流服務(wù)效率，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要意義。
2.物流園區(qū)建設(shè)運(yùn)營(yíng)管理模式對(duì)比
物流園區(qū)項(xiàng)目的成功，運(yùn)營(yíng)管理是保證。在全國(guó)范圍內(nèi)的物流園區(qū)，按照興辦主體類型可分為政府主辦型物流園區(qū)，政府規(guī)劃、企業(yè)運(yùn)作型物流園區(qū)，企業(yè)自辦的專業(yè)型物流園區(qū)，市場(chǎng)自發(fā)形成、政府引導(dǎo)型物流園區(qū)，在運(yùn)營(yíng)管理模式上也各不相同，大致形成了政府管委會(huì)管理，企業(yè)自主管理，委托第三方管理等三種運(yùn)營(yíng)管理模式。
政府管委會(huì)運(yùn)營(yíng)管理模式：主體是地方政府，具有政策上的支持，行政審批的手續(xù)便捷，受到的阻力和干預(yù)少，建設(shè)、招商和運(yùn)營(yíng)具備連續(xù)性，便于政府相關(guān)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的落地。但同時(shí)也要考慮到政府招商渠道單一，缺乏專業(yè)的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，導(dǎo)致部分物流園區(qū)運(yùn)營(yíng)效率低下。
企業(yè)自主運(yùn)營(yíng)管理模式：依托于企業(yè)自身的資金實(shí)力以及行業(yè)影響力，園區(qū)開發(fā)模式已經(jīng)非常成熟，可以直接參與園區(qū)的日常各項(xiàng)事務(wù)的運(yùn)營(yíng)管理，容易吸引上下游產(chǎn)業(yè)及相關(guān)物流企業(yè)集聚。但企業(yè)大多以營(yíng)利為目的，需承擔(dān)相應(yīng)的財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)壓力，對(duì)后續(xù)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃及培育有一定的挑戰(zhàn)。
第三方運(yùn)營(yíng)管理模式：聘用有經(jīng)驗(yàn)的第三方團(tuán)隊(duì)對(duì)園區(qū)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，政府只負(fù)責(zé)宏觀指導(dǎo)與監(jiān)督，實(shí)現(xiàn)了園區(qū)的政企分開和市場(chǎng)化運(yùn)作，維持政府與園區(qū)物流企業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展關(guān)系。此運(yùn)營(yíng)模式充分考慮了物流的市場(chǎng)化行為，把握物流行業(yè)的發(fā)展動(dòng)向，依托專業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理制度及運(yùn)營(yíng)人才，構(gòu)建現(xiàn)代企業(yè)管理機(jī)制。但這對(duì)于第三方運(yùn)營(yíng)企業(yè)的要求較高，部分決策會(huì)受到開發(fā)主體的影響，需要締結(jié)一定的協(xié)議，在后期的運(yùn)營(yíng)中做好及時(shí)有效的溝通。
3.物流園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理案例
目前，國(guó)家發(fā)展改革委、交通運(yùn)輸部已聯(lián)合發(fā)布了2019年國(guó)家物流樞紐建設(shè)名單，是各個(gè)城市發(fā)展的重大機(jī)遇和挑戰(zhàn)，物流園區(qū)也是物流樞紐建設(shè)的重要載體，為了更好進(jìn)行物流園區(qū)的后期運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)工作，需要根據(jù)規(guī)劃及未來(lái)物流業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，合理選擇與當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)條件相適應(yīng)的運(yùn)營(yíng)管理模式。
集寧現(xiàn)代物流園區(qū)：由集寧現(xiàn)代物流園區(qū)管理委員會(huì)作為運(yùn)營(yíng)主體，承擔(dān)項(xiàng)目招商及服務(wù)，分為會(huì)展及信息中心區(qū)、中小企業(yè)總部區(qū)、信息產(chǎn)品研發(fā)區(qū)、電子交易中心區(qū)、集寧古街及民族商貿(mào)特色區(qū)、期貨交易及國(guó)際貿(mào)易結(jié)算區(qū)、汽貿(mào)及專業(yè)市場(chǎng)區(qū)、市場(chǎng)配送及批發(fā)交易區(qū)等八大功能區(qū)。定位建設(shè)成為與環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈、烏大張長(zhǎng)城金三角和“三北地區(qū)”聯(lián)動(dòng)協(xié)調(diào)、互補(bǔ)共贏發(fā)展的區(qū)域物流集散基地和轉(zhuǎn)換樞紐。
傳化公路港物流園：傳化集團(tuán)獨(dú)立運(yùn)營(yíng)模式，創(chuàng)立了“公路港”的物流服務(wù)模式，全國(guó)累計(jì)布局公路港項(xiàng)目已達(dá)150個(gè)，覆蓋30個(gè)省市自治區(qū)，布局的城市多為具有一定物流基礎(chǔ)的城市，其物流產(chǎn)業(yè)鏈架構(gòu)已經(jīng)基本形成。依托良好交通圈、經(jīng)濟(jì)圈優(yōu)勢(shì)、政策機(jī)制優(yōu)勢(shì)，在短時(shí)間內(nèi)完成有形平臺(tái)的建設(shè)，提供結(jié)合當(dāng)?shù)靥攸c(diǎn)的物流模塊，綜合物流服務(wù)，配套生產(chǎn)生活服務(wù)，業(yè)務(wù)増值服務(wù)等。運(yùn)營(yíng)的盈利點(diǎn)較為廣泛，更多著眼于配套服務(wù)，配套商業(yè)、餐飲設(shè)施等。
南寧中新國(guó)際物流園：是經(jīng)廣西壯族自治區(qū)人民政府批復(fù)設(shè)立，并列入國(guó)際陸海貿(mào)易新通道廣西重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，是由新加坡太平船務(wù)集團(tuán)主要投資的廣西新中產(chǎn)業(yè)投資有限公司作為項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營(yíng)主體，屬于由第三方運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)獨(dú)立對(duì)進(jìn)行園區(qū)開發(fā)建設(shè)、招商引資和運(yùn)營(yíng)管理，堅(jiān)持政企分開，市場(chǎng)運(yùn)作。規(guī)劃有保稅加工區(qū)、配套產(chǎn)業(yè)區(qū)、智慧物流區(qū)、樂(lè)活社區(qū)等，致力于將項(xiàng)目打造成為廣西參與“一帶一路”及國(guó)際陸海貿(mào)易新通道建設(shè)的中新合作智慧物流供應(yīng)鏈平臺(tái)和重要節(jié)點(diǎn)。
4.物流園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理模式改進(jìn)升級(jí)
物流園區(qū)的運(yùn)營(yíng)管理具有階段性，如何在園區(qū)運(yùn)營(yíng)的各個(gè)時(shí)期對(duì)管理模式進(jìn)行改進(jìn)升級(jí)，延伸物流的價(jià)值鏈，支撐產(chǎn)業(yè)鏈，促進(jìn)物流園區(qū)的健康可持續(xù)發(fā)展顯得尤為重要，物流園區(qū)運(yùn)營(yíng)前期主要側(cè)重以下制度及人才方面的完善，運(yùn)營(yíng)后期則要側(cè)重增值服務(wù)的多元化及物流信息化水平的提升。
制度標(biāo)準(zhǔn)化：在國(guó)內(nèi)大部分大部分規(guī)劃的物流園區(qū)中，重規(guī)劃輕制度的情況仍然存在，忽略后期的運(yùn)營(yíng)管理，沒(méi)有形成一系列的園區(qū)管理制度體系是導(dǎo)致物流園區(qū)經(jīng)營(yíng)不善的主要原因。物流園區(qū)的規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化管理首先體現(xiàn)在運(yùn)營(yíng)管理制度上，這是物流園區(qū)前期運(yùn)營(yíng)需要注意的，建立健全物流園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理制度，形成企業(yè)準(zhǔn)入、經(jīng)營(yíng)管理、服務(wù)管理的規(guī)范制度。
人才專業(yè)化：缺乏運(yùn)營(yíng)管理人才成為限制園區(qū)發(fā)展的主要因素，新時(shí)期物流的高速發(fā)展對(duì)物流人才需求結(jié)構(gòu)也發(fā)生了改變，物流信息人才、物流管理人才、物流產(chǎn)業(yè)鏈人才以及國(guó)際化物流人才等嚴(yán)重匱乏。在物流園區(qū)運(yùn)營(yíng)前期，按照組織分工及權(quán)責(zé)利等對(duì)組織架構(gòu)進(jìn)行設(shè)計(jì)，加大對(duì)現(xiàn)有人才進(jìn)行專業(yè)化培養(yǎng)，才能保障物流園區(qū)運(yùn)營(yíng)體系的建設(shè)和運(yùn)行。
服務(wù)多元化：在物流園區(qū)集疏運(yùn)功能基礎(chǔ)上，支持現(xiàn)有物流企業(yè)向供應(yīng)鏈管理公司轉(zhuǎn)變，爭(zhēng)取引進(jìn)物流業(yè)上下游企業(yè)，吸引以產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)聯(lián)為紐帶工商、稅務(wù)、銀行機(jī)構(gòu)等入駐園區(qū)，通過(guò)集成物流平臺(tái)信息服務(wù)、貨物運(yùn)輸服務(wù)、供應(yīng)鏈資金服務(wù)、進(jìn)出口代理服務(wù)、供應(yīng)鏈規(guī)劃設(shè)計(jì)服務(wù)等，提供多元化的增值服務(wù)。
物流智慧化：隨著物流新技術(shù)、新模式和新業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)，云計(jì)算、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)為核心的物流信息平臺(tái)等成為了支撐物流園區(qū)新的運(yùn)營(yíng)服務(wù)體系，信息平臺(tái)是物流園區(qū)運(yùn)營(yíng)后期的核心競(jìng)爭(zhēng)力，
用最先進(jìn)的信息技術(shù)來(lái)實(shí)現(xiàn)物流有形資產(chǎn)及無(wú)形資產(chǎn)的整合，打造智慧物流體系，創(chuàng)新園區(qū)發(fā)展模式，提升運(yùn)作效率。
“十四五”期間物流產(chǎn)業(yè)仍是國(guó)家培育新增長(zhǎng)點(diǎn)、形成新動(dòng)能的一個(gè)發(fā)展方向，各地也將以建設(shè)國(guó)家級(jí)示范物流園區(qū)作為工作重點(diǎn)，鼓勵(lì)物流資源整合，通過(guò)出臺(tái)扶持政策，營(yíng)造良好的運(yùn)營(yíng)環(huán)境，切實(shí)減輕物流企業(yè)的負(fù)擔(dān)。只有準(zhǔn)確把握物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，進(jìn)一步完善物流園區(qū)的運(yùn)營(yíng)管理，才能有效發(fā)揮物流園區(qū)的功能，在整體上形成高效的全國(guó)物流園區(qū)網(wǎng)絡(luò)體系，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的高質(zhì)量發(fā)展。
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