2020年4月16日，到西咸新區(qū)涇河新城陜西國儲物流園參觀，首次來到國儲物流園，很高興。
看到物流園已經(jīng)基本建成，6棟庫房6萬平方米，2棟鋼材庫12500平米。總體看，庫房建設(shè)很正規(guī)高端。陜西國儲物流公司終于有了自己的固定資產(chǎn)，這是一件大好事，很為我們國儲物流公司感到高興。
在參觀中，我覺得園區(qū)在建設(shè)方面有些地方還可以改進，提出自己的看法，作為借鑒，供下一步建設(shè)新五三三處庫區(qū)時參考。所提意見不一定準確，只是自己的粗淺認識。
觀點
月臺的問題
一、庫房的結(jié)構(gòu)要多樣化我在庫區(qū)看到六棟庫房的高站臺全部是內(nèi)置的，也就是說庫房的地面比庫外高約1米左右，庫房的外墻與站臺是齊平的，高站臺沒有伸出去，相對應(yīng)的庫房門也比較多，每一個開間都有門，庫房門也比較小。這種庫房結(jié)構(gòu)的設(shè)計是為城市配送業(yè)務(wù)專門訂制的，比如快遞企業(yè)或者為連鎖商場配送快消品的城市配送企業(yè)，貨物在庫內(nèi)分揀完成，一個門對應(yīng)一個地區(qū)（商場）的貨物，把門打開，用傳送帶或者叉車、手推車可以直接將貨物運送到貨運車上去，卸車也是如此，卸貨和裝車都非常方便。由于是城市配送、小件貨物，貨運車不進入庫內(nèi)，庫門不需要很大，但是要求庫門多，每個開間都要開門。
如果門開的比較少，發(fā)往幾個地區(qū)（商場）的貨物都從一個門進出，就容易造成混亂，也影響作業(yè)效率。"
再比如配送型的冷庫，如發(fā)往超市各個店面的冷藏貨物，在庫內(nèi)分揀好了以后可以直接裝到冷藏車上去，避免冷藏貨物在庫外暴露，確保全程冷鏈。如果站臺伸出去，冷凍貨物出庫裝車難免會暴露在庫外。
這種庫房結(jié)構(gòu)是為城市配送物流企業(yè)專門訂制的，并不適合非城市配送企業(yè)使用，也不一定適合我們使用。
一是我們的物流園區(qū)距離城區(qū)中心還是有點遠，一般的城市配送企業(yè)不會租用這么遠的庫房，否則會增加運輸成本，也影響運輸效率。
二是就是有城市配送企業(yè)租用，我們也不能租給他們，因為庫房租給城市配送企業(yè)帶不來增值效益，這些企業(yè)不可能把庫房讓我們管理，更不可能讓我們?nèi)ヅ苓\輸，如果我們把這些都做了，對方就不是配送企業(yè)了，成了貿(mào)易公司了。
其實我們沒有貨物配送的經(jīng)驗，管不好也沒有人去送貨，僅僅是出租庫房意義不大。
這種庫房對于非城市配送物流企業(yè)不實用，一般物流企業(yè)愿意使用外置高站臺的庫房，也不需要那么多庫門，庫門多了有安全隱患，也增加了建設(shè)成本。
我們還是更需要把站臺伸出來的高站臺庫房，也就是外置高站臺庫房，這種庫房通用性更強一些，能更好的適應(yīng)各類貨物，如食品、家電等，可以把外置高站臺作為一個調(diào)度臺使用，視野開闊，貨物便于來回調(diào)運。
當然現(xiàn)在建成的庫房再改造就很麻煩了，湊合著也能用。
但是將來在建設(shè)五三三處的時候就要注意了，儲備物資庫需要多少面積要確定下來，這些庫房肯定都是平地面的，不需要高站臺，其他的庫房如果要修建高站臺就要將站臺伸出來，建成外置高站臺庫房。內(nèi)置高站臺的庫房除非有企業(yè)需要，可以為他們專門訂制，一般就不要建設(shè)了。
按照國家標準的規(guī)定，庫房站臺應(yīng)伸出4.5---6m，高0.8---1.5m。建成外置高站臺庫房后，我們庫房的結(jié)構(gòu)就多樣化了，三種類型都有，可以滿足多方面的需求。
觀點
倉庫的容積率要大幅度提高
據(jù)了解，陜西國儲物流園庫區(qū)的面積大約445畝，也就是296668.15平方米（每畝等于666.67平方米），8棟庫房面積大約72500平方米，辦公樓面積1000平方米，加上附屬設(shè)施占地，最多不會超過75000平方米，容積率僅為0.25。這個數(shù)字極低。
對比一下在西安港務(wù)區(qū)的國美西北電子商務(wù)運營中心庫區(qū)的情況：國美西北電子商務(wù)運營中心庫區(qū)占地面積約 240 畝，即160000.8平方米，項目總投資約 3 .4億元，倉庫面積87000平方米，辦公樓建筑面積14000平方米，綜合樓建筑面積12000平方米，其容積率達到了0.71。
據(jù)了解，其他物流園區(qū)的容積率也都在0.5以上。
通過對比，我們可以看出，我們的占地面積幾乎是國美的2倍，而我們的容積率只有國美的36%。
容積率低對于住宅小區(qū)來說是一件大好事，對于物流園區(qū)來說就未必是好事了。容積率低，可用的庫房資源就少。國儲物流園現(xiàn)在已經(jīng)出租了四棟庫房，如果儲備物資再占用兩棟，基本上就沒有庫房資源了，加上專用線沒有開通，不能大批量的經(jīng)營鋼材類的長大笨重貨物，再想提高經(jīng)濟效益就很困難了。
容積率低的原因主要是：庫房建的太少了，附屬設(shè)施也建的不夠。由于建筑物較少，進入我們國儲物流園以后，明顯有空蕩蕩的感覺。
不知道還沒有開始建設(shè)的五三三處新庫區(qū)的容積率如何，好像是要建造14棟庫房，根據(jù)國儲物流園的情況看，容積率也許不樂觀。我們儲備系統(tǒng)庫區(qū)的容積率一直比較低，其中有體制和工作性質(zhì)的原因。我們是國家隊，家大業(yè)大，手腳也大，基本不算經(jīng)濟賬，反正有國家兜底。
豐禾路的五三三處庫區(qū)占地接近600多畝，倉庫面積僅為10萬多一點，容積率也超不過0.30，縱觀西安地區(qū)所有新建的倉儲類物流園區(qū)，沒有這么低的容積率。
我個人認為我們應(yīng)該更新觀念，改變這種情況，大幅度提高園區(qū)的容積率，理由有以下兩個原因。
第一、提高園區(qū)容積率做我們善于做的工作，由于體制及工作性質(zhì)的原因，我們儲備系統(tǒng)最善于做的工作就是倉儲，說白了就是“看攤”和“守堆”。做其他業(yè)務(wù)要么是賠錢，要么是不精通甚至根本不會。比如做商業(yè)貿(mào)易，賠錢的時候居多。
再比如第三方物流，我估計我們系統(tǒng)可能就沒人會做。至于共享經(jīng)濟、平臺經(jīng)濟，更是望塵莫及。我們就善于做倉儲，做保管，儲存物資。做倉儲也沒有什么不好，把一件事情做到極致就是成功。陜西商儲物流有限公司就是這樣的。但是做倉儲就需要大量的庫房，庫房資源充足，回旋余地就大，正所謂食材充足好做菜。
陜西商儲物流有限公司就有50多萬平方米的庫房，年營業(yè)額達到數(shù)億元。在園區(qū)內(nèi)多建庫房，是提高經(jīng)濟效益，多儲存儲備物資的主要手段，因此在土地面積已經(jīng)固定的情況下，提高容積率就非常必要了。
第一、提高園區(qū)容積率修正園區(qū)的功能定位
我們的物流園區(qū)在初始規(guī)劃的時候，是和上海某公司合作，成立秦之杰公司，其功能定位主要是經(jīng)營鋼材類的長大笨重貨物。其實在當時，金融危機已經(jīng)爆發(fā)，鋼材貿(mào)易已經(jīng)萎縮了。經(jīng)營鋼材類長大笨重貨物需要的是比較多的庫外場地，貨場、堆場等，對庫房的要求不多，所以當初規(guī)劃預(yù)留的貨場、堆場較多，但是經(jīng)過了這幾年的變化，我認為，我們的功能定位要修訂。
首先，按照國家《中國制造2025》中說的，“到2020年，基本實現(xiàn)工業(yè)化，制造業(yè)大國地位進一步鞏固，制造業(yè)信息化水平大幅提升。”我國的工業(yè)化進程即將完成，對資源類的物資，金屬、礦產(chǎn)等需求在逐步減少，而且現(xiàn)在產(chǎn)能嚴重過剩，不可能再出現(xiàn)大量儲存鋼材，鋼材貿(mào)易紅紅火火的情況了。
其次，由于信息化的長足發(fā)展，信息平臺大量誕生，平臺經(jīng)濟應(yīng)運而生，供需雙方通過信息平臺直接達成交易，大大減少了鋼材類物資在倉庫儲存的機率。秦之杰公司就是這么做的。
再次，應(yīng)該避開強大的競爭對手，錯位競爭。鋼材的存儲貿(mào)易我們肯定競爭不過中儲西安分公司（原石家街倉庫），而現(xiàn)在中國鐵路總公司與陜西省政府合作又在新筑建立一個鋼材倉儲中心，由西安鐵路局經(jīng)營，占地300多畝，去年已經(jīng)開始運營。前幾天，我參加了陜鐵投物流公司引鎮(zhèn)物流園區(qū)的設(shè)計評審，該園區(qū)面積341畝，有專用線兩條，主要也是經(jīng)營鋼材類長大笨重貨物。
園區(qū)已經(jīng)通過了設(shè)計審核，馬上就要開工建設(shè)。這兩家公司都有鐵路系統(tǒng)的背景，而鋼材類貨物的存儲和運輸離不開鐵路運輸，所以這兩家公司經(jīng)營鋼材類長大笨重貨物都比我們有優(yōu)勢。還有一個經(jīng)營鋼材類存儲的是東大物流公司，在西安灞橋區(qū)，扼守西安東大門，比我們有地理優(yōu)勢。
由于形勢的變化，需要我們修正園區(qū)的功能定位，揚長避短，做自己熟悉的、善于做的事情。
園區(qū)功能定位應(yīng)改為：
以倉儲為中心，圍繞著倉儲開展各種增值服務(wù)，裝卸、搬運、配送、分揀、流通加工等，針對園區(qū)東面僅一路之隔的高陵工業(yè)園區(qū)內(nèi)的制造企業(yè)開展第三方物流業(yè)務(wù)，同時發(fā)揮專用線的優(yōu)勢，兼顧鋼材類長大笨重貨物存儲和運輸。
如果國儲物流園的定位是以倉儲為中心，那么就必須多建庫房，提高容積率；如果是以長大笨重貨物的存儲為主，那么就要加快鐵路專用線的建設(shè)進度。我認為提高容積率可以采用以下辦法：
一是單體庫房要再往大的蓋。新建的庫房每棟1萬平方米，太小了。
縱觀西安地區(qū)各個新建的庫房，很多單體庫房面積都超過3萬平方米。庫房面積小，庫與庫之間留有的間隔就多，土地的利用率就低。因此要減少庫房的數(shù)量，增加單體庫房的面積，單體庫房面積不要低于1.5萬平方米。單體庫房超過1萬平方米也是符合國家標準規(guī)定的，無非是在庫房內(nèi)設(shè)置消防通道。國家標準中有明確的例證。
二是一組庫房與另一組庫房之間的距離要縮短。國儲物流園現(xiàn)有庫房分為兩排，之間的距離為48米。這個距離可以縮短一些，只要40英尺集裝箱拖車可以作業(yè)即可，40英尺集裝箱拖車大約長16米，這是最長的貨運車輛了，兩輛車對頭作業(yè)才32米。兩排庫之間的距離太大，車輛通行和車輛作業(yè)都綽綽有余，我們也用不上，結(jié)果都讓租用庫房的客戶占用了，我們還不能收費，何其冤哉！
新建的庫房要增加庫房的寬度（進深），按照國家標準規(guī)定進深可以達到120米.這樣庫房的長和寬都增加了，單體庫房的面積就上去了。
三、是增加附屬設(shè)施的面積。
現(xiàn)在國儲物流園只有一個兩層的小辦公樓，1000平方米，也是太小了，僅僅是國美西北電子運營中心辦公樓的1/14。我們的園區(qū)不僅僅是自用的，還要面向社會，所以我們建設(shè)園區(qū)都要考慮到這一點。涇陽距離西安市區(qū)比較遠，考慮到留守人員，值班人員的住宿，以及為社會服務(wù)的問題，將來修建生活服務(wù)設(shè)施時要增加面積，國美西北電子運營中心的綜合樓是12000平方米。其次還可以考慮拆除面臨街道的圍墻，修建商業(yè)用房，可以修建一排三層小樓，一樓為商業(yè)用途，二、三樓為寫字間或者酒店、賓館等。當然現(xiàn)在修建時機尚未成熟，待涇河新城發(fā)展起來，園區(qū)周邊有需求時再修建。
最后是用于出租的庫房也可以考慮建設(shè)一棟或兩棟多層庫房，兩層即可。通過以上措施就可以大幅度提高庫房（物流生產(chǎn)）用地面積，增加容積率。國儲物流園現(xiàn)有庫區(qū)的格局已經(jīng)成型，除了在空余地面再建庫房之外，其他方面難以改變，但是，五三三處新庫區(qū)尚未開始建設(shè)，應(yīng)當考慮這些問題。
庫房是我們安身立命之根本，是物資儲備之基礎(chǔ)，是經(jīng)濟效益之源泉，是自身實力之象征，不可等閑視之。過去五三三處是儲備系統(tǒng)，西北地區(qū)最大的通用類倉庫，之所以聲名遠揚，不就是因為庫區(qū)大，庫房多嗎？時至今日，西安地區(qū)庫房面積10萬平方米以上的物流園區(qū)比比皆是，五三三處已經(jīng)泯于眾人矣。
降低庫房的單位面積造價：
據(jù)說國儲物流園倉庫的造價不低，具體情況不了解。我與普洛斯公司多次接觸過，據(jù)他們自己說，庫房的造價約為1800元/平方米（不包括土地的成本）左右。陜鐵投物流公司丙類庫房的預(yù)算造價為2264.21元/平方米。我們園區(qū)的庫房應(yīng)該也是丙類二項一、二級耐火等級的庫房（俗稱丙二類庫房），造價也應(yīng)該在2000元/平方米左右（不包括土地的成本）。
要想辦法降低庫房單位面積的造價，避免不必要的支出，節(jié)約資金多建庫?？梢钥紤]從以下方面降低造價。一是庫房的高度。國儲物流園現(xiàn)有庫房的高度是12米，對于商業(yè)經(jīng)營，使用高層貨架來說，這樣的高度是合適的。但是對于儲備物資來說，不使用貨架，平面操作，12米的高度就有些浪費。對于這一點，國家標準也有規(guī)定。
存儲儲備物資庫房的高度在7米左右，不高于9米即可，再高了用不上也是浪費，儲備物資不可能堆碼那么高，也就是鋁錠比重小堆碼的高一些，4---5米高，陰極銅、鋅錠等也就是2米多高，橡膠也堆碼不高，也就是4米左右。
所以完全沒有必要把庫房都建成12米的高度，具體情況具體對待，對外出租用于商業(yè)用途的，用高層貨架的庫房可以建的高一些，儲備物資庫房建的低一些，從而將成本降下來。
庫房地坪的荷載。
將來新建庫房地坪的荷載也要區(qū)別對待。儲備物資庫地坪的荷載要大，應(yīng)該在5噸/平方米---15噸/平方米之間。至于用于經(jīng)營出租的庫房就完全沒有必要那么高了。現(xiàn)在建成的庫房地坪額定荷載為6噸/平方米，有點高，我認為在每平方米在3噸---5噸之間就可以了。
庫房建設(shè)的原則是：滿足使用需求，適當留有余地。我在國儲物流園看到所有庫房的地坪都是混凝土（水泥）地坪，這種地坪在近幾年已經(jīng)被淘汰了。這種地面形式是最便宜的地面形式，但并不是最經(jīng)濟的地面形式，一般使用兩年以后，在叉車的作用下地面會出現(xiàn)不同程度的翻砂、起塵現(xiàn)象。隨著使用年限的延長，加上碳化、水侵蝕和風(fēng)化的作用，地坪表面會繼續(xù)粉化，影響正常使用。具體表現(xiàn)在貨物堆放無論時間長短，上面總是布滿灰塵。我在庫房里已經(jīng)看到地面起塵了，有的地方出現(xiàn)了凹坑。
現(xiàn)在倉庫建設(shè)都在使用金剛砂耐磨地坪，基本沒有人使用混凝土地坪，不知道為什么我們還在使用。金剛砂耐磨地坪不翻漿，不起塵，耐磨、抗壓、使用壽命長，有利于貨物保護。這種地坪比混凝土地坪造價稍高一點，說白了就是在水泥里摻入金屬屑而已。有些貨物對庫房潔凈度要求很高，譬如，高級食品、精密儀器、醫(yī)療器材等。所以建議至少將一部分庫房，主要是用于經(jīng)營的庫房的地面澆筑為金剛砂耐磨地坪。
地坪造價雖然高了一些，但是使用壽命長了，收取租金高了，還是合算的。普洛斯庫房的租金是每平方米每天一元，甚至更高。就算其庫房每平方米每年收入300元，6年即可收回成本，如果加上其他方面的支出，不到10年絕對收回成本，這是比較快的了。
我們的庫房建設(shè)標準比普洛斯高，成本肯定也高，現(xiàn)在庫房出租每平方米每月僅為10多元，收回成本的時間是普洛斯的兩倍多。所以提高容積率，降低單位面積造價，對于提高經(jīng)濟效益，縮短建設(shè)成本回收期限是很重要的。
盡快建成鐵路專用線并投產(chǎn)
國儲物流園的庫房資源基本枯竭，要想大幅度提高經(jīng)濟效益就要另辟蹊徑，在空余的場地上做文章，但是園區(qū)遠離城市中心，想利用空余場地開展業(yè)務(wù)很困難。利用空余場地要么是建造庫房，要么是儲存可以在庫外存放的長大笨重貨物。存放長大笨重貨物就要依靠鐵路專用線。
庫房是有限的，租出去就沒有了，能夠帶來的經(jīng)濟效益也是可以預(yù)測的。鐵路專用線就不同了，只要貨源充足，卸下來的貨物馬上運出去，就可以繼續(xù)卸車，這樣加快貨物周轉(zhuǎn)，加大了貨物的吞吐量，同時還可以利用庫存鋼材做鋼材貿(mào)易，經(jīng)營業(yè)態(tài)是多方面的，經(jīng)濟效益要好得多。
建成鐵路專用線后，人的主觀能動性也可以調(diào)動起來，搞調(diào)研、跑市場、找貨源、售貨物、訪客戶等等，可以做很多事情。同時也可以安置更多的人員工作，緩解原倉庫拆遷造成的人員安置壓力。因此，在國儲物流園庫房建成后，盡快建成鐵路專用線并投產(chǎn)是一件刻不容緩，迫在眉睫的事情。鐵路專用線最好也建成高站臺的，至少也要有一部分是高站臺的，就像現(xiàn)在的五三三處一樣，這樣方便裝卸車，可以降低裝卸車的成本。
五三三處新庫區(qū)的庫房可以緩建，鐵路專用線應(yīng)該立即作為重中之重去抓，建成后將事半功倍，至少可以達到三個目的：方便物資進出，增加經(jīng)濟效益，安置工作人員。
建立倉庫數(shù)據(jù)庫
國儲物流園已經(jīng)基本建成投入使用了，那么我們就要注重各類數(shù)據(jù)的搜集、整理和利用，盡快建立倉庫的數(shù)據(jù)庫。庫區(qū)的長、寬、面積等，庫區(qū)大門、道路等數(shù)據(jù)，庫房的建筑面積、庫內(nèi)面積、可用面積、庫房高度等，庫門數(shù)量、寬度、高度、地坪荷載、站臺高度、站臺升降臺等，辦公樓、附屬設(shè)施、各種機械設(shè)備等各種數(shù)據(jù)，以正式文件形式發(fā)布存檔，這樣就統(tǒng)一了口徑。
這些數(shù)據(jù)也是屬于大數(shù)據(jù)，將在經(jīng)濟核算、數(shù)據(jù)分析、報表統(tǒng)計、對外宣傳等方面發(fā)揮重要作用。
西安地區(qū)的倉儲格局正在處于一個大的轉(zhuǎn)變時期，主要有三個轉(zhuǎn)變：
供需關(guān)系的轉(zhuǎn)變
由過去的庫房短缺向可以滿足客戶需求，甚至庫房過剩方面轉(zhuǎn)變，西安地區(qū)近三年來年投產(chǎn)的高標準倉庫的面積至少有幾十萬平方米，很快將出現(xiàn)庫房過剩的情況；
庫房質(zhì)量的轉(zhuǎn)變
由磚木結(jié)構(gòu)的、低矮簡陋的庫房向標準化的鋼結(jié)構(gòu)高端庫房轉(zhuǎn)變，自從普洛斯進駐西安以后，近八年以來，西安地區(qū)建成的庫房都是高端的，標準化的，鋼結(jié)構(gòu)的庫房；
地理位置的轉(zhuǎn)變
庫區(qū)的位置原來在城市中心向周邊衛(wèi)星城遷移，現(xiàn)在三環(huán)以內(nèi)倉庫已經(jīng)很少了，五三三處能夠存在到今天就是特例。在這個轉(zhuǎn)變時期，誰加快建設(shè)，搶得先機，誰就主動。
由于沒有參與涇河新城新庫區(qū)的搬遷、設(shè)計、建設(shè)工作，對新庫區(qū)的情況完全不了解，初次到國儲物流園參觀，了解情況不全面，不深刻，只是根據(jù)自己的工作經(jīng)驗以及平時看到的一些物流園區(qū)的情況，有一點粗淺的看法，在這里冒昧提出，不一定正確，僅供參考。
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